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돈 공중에 뿌리게 만들 셈인가”…목동·여의도 주민 벌벌 떠는 이유가
작성자
jnbcor
작성일
2025-10-15 10:44
조회
11
“투기과열지구에 분양가상한제까지 지정되면 조합 입장에선 내 돈을 갖다가 완전히 공중에 뿌리라는 것이죠. 물건이 없으면 가격은 올라가기 마련이에요.”(목동의 한 정비사업장 임원)
정부가 수도권 규제지역을 확대하는 방안을 검토하는 가운데, 시장에서는 자칫 투기과열지구로 지정될 경우 정비사업이 ‘올스톱’될 수도 있다는 우려가 나오고 있다.
투기과열지구로 지정될 경우 조합원 지위 양도가 제한되고 조합원 5년 재당첨 제한 규제를 받기 때문이다. 이주비 대출도 제한돼 사업 추진 시 갈등 요소가 커질 수 있다.
14일 한국부동산원과 통계청의 7~9월 아파트 가격 변동률과 물가상승지수를 분석한 결과 서울시에서는 성동구, 마포구 등 17여 곳의 자치구가, 경기도는 성남시 분당구, 과천시 등 8개 지역이 투기과열지구(물가상승률 1.5배 집값 상승률) 지정 요건을 충족했다.
투기과열지구로 지정되면 조합원 지위 양도가 제한된다. 재건축은 조합 설립 이후부터, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 적용되는데 5년 거주, 10년 이상 보유한 자 등 일정 요건을 충족하지 않으면 지위 양도가 등기 이전 때까지 제한된다.
이 때문에 조합을 설립하면 집을 쉽사리 팔지 못하는 상황이 된다. 정비업계에서는 거래가 주춤하며 가격이 오르지 않으면 조합원 분담금이 늘어난다는 우려가 나온다. 조합 내 갈등이 생겨도 집을 팔고 떠나지 못하면서 내부에서 해결해야 해 갈등이 악화될 수 있다.
분양을 받은 자는 5년 안에 투기과열지구 내 분양 재신청도 금지된다. 재건축·재개발 조합원 중에는 다량의 물건을 가진 다주택자도 있다. 조합원 지위 양도 규제로 거래가 막히는데 이들이 분양까지 받지 못하게 될 수 있는 것이다.
이주비 대출이 어려워지는 점 또한 문제다. 규제지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV) 상한이 70%에서 40%까지 낮아진다. 이외에도 특정 가격 이상의 주택에는 LTV 0%를 적용하는 방안까지 거론되고 있다.
과거 12·16 대책 때는 시가 15억원이 넘는 아파트에 대해 주택담보대출이 금지됐다. 관리처분계획 인가를 받은 단지에는 종전 규정을 적용하고, 인가를 받지 못한 단지는 조합설립 전 1년 이상 실거주한 1주택 조합원에게만 대출을 허용하는 예외 규정을 뒀다.
이주비 대출의 경우 주택담보대출 외에도 시공사 등이 제공하는 추가 이주비 대출을 받을 수 있다. 하지만 건설사들도 재정난을 겪고 있는 상황에서 사업성이 높은 단지 위주로 수주가 이뤄질 것이라는 전망이 나온다. 서울 내 정비사업 양극화가 심화되는 것이다.
이에 따라 조합 내 갈등도 심해질 전망이다. 분당의 정비업계 관계자는 “추가 이주비 대출이 나오지 않으면 이주를 가고 싶어도 못 가는 가구가 생긴다”며 “관리처분계획 인가 이전부터 반대하는 가구가 나올 것”이라고 말했다.
투기과열지구로 지정되면 분양가상한제 지역으로 추가 지정될 수 있다는 점 또한 우려 요소다. 분상제 지역은 투기과열지구와 공공택지 등에 적용되기 때문이다. 2023년 윤석열 정부는 서울과 경기 일부 지역을 규제 지역과 분상제 지역에서 해제한 바 있다.
목동, 여의도, 분당 등 주요 재건축 단지들은 시세가 높고 일반분양 물량도 상당하기 때문에 사업성이 높은 것으로 평가받았다. 하지만 이들 단지에 분상제가 적용되면 분담금이 대폭 증가해 정비사업이 표류할 수도 있다.
여의도의 한 정비업계 관계자는 “평당 분양가를 8000만~9000만원으로 잡고 조합원 분담금을 산정하는데 분상제가 적용되면 수천만 원이 낮아진다”면서 “조합원 분담금이 10억원 이상 증가해 재건축이 멈춰버린다”고 했다.
물론 이재명 대통령이 분상제에 대해 부정적인 견해를 보이고 있고, 내년 지방선거도 앞두고 있기 때문에 분상제 지정까지 이뤄지기는 쉽지 않을 전망이다. 하지만 지정 가능성이 존재한다는 점에서 조합 입장에서 위험 요소가 추가되는 셈이다.
백준 J&K도시정비 대표는 “최근 들어 재건축·재개발이 동시에 진행되는 형국”이라며 “이들 단지의 거래가 제한되고, 분양 시점에서도 규제가 이뤄진다는 점에서 투기과열지구 지정은 서울 수도권의 유일하다시피 한 주택 공급 정책에 폭탄급 영향을 끼칠 것”이라고 했다.
매일경제 위지혜기자 기사 발췌
정부가 수도권 규제지역을 확대하는 방안을 검토하는 가운데, 시장에서는 자칫 투기과열지구로 지정될 경우 정비사업이 ‘올스톱’될 수도 있다는 우려가 나오고 있다.
투기과열지구로 지정될 경우 조합원 지위 양도가 제한되고 조합원 5년 재당첨 제한 규제를 받기 때문이다. 이주비 대출도 제한돼 사업 추진 시 갈등 요소가 커질 수 있다.
14일 한국부동산원과 통계청의 7~9월 아파트 가격 변동률과 물가상승지수를 분석한 결과 서울시에서는 성동구, 마포구 등 17여 곳의 자치구가, 경기도는 성남시 분당구, 과천시 등 8개 지역이 투기과열지구(물가상승률 1.5배 집값 상승률) 지정 요건을 충족했다.
투기과열지구로 지정되면 조합원 지위 양도가 제한된다. 재건축은 조합 설립 이후부터, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 적용되는데 5년 거주, 10년 이상 보유한 자 등 일정 요건을 충족하지 않으면 지위 양도가 등기 이전 때까지 제한된다.
이 때문에 조합을 설립하면 집을 쉽사리 팔지 못하는 상황이 된다. 정비업계에서는 거래가 주춤하며 가격이 오르지 않으면 조합원 분담금이 늘어난다는 우려가 나온다. 조합 내 갈등이 생겨도 집을 팔고 떠나지 못하면서 내부에서 해결해야 해 갈등이 악화될 수 있다.
분양을 받은 자는 5년 안에 투기과열지구 내 분양 재신청도 금지된다. 재건축·재개발 조합원 중에는 다량의 물건을 가진 다주택자도 있다. 조합원 지위 양도 규제로 거래가 막히는데 이들이 분양까지 받지 못하게 될 수 있는 것이다.
이주비 대출이 어려워지는 점 또한 문제다. 규제지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV) 상한이 70%에서 40%까지 낮아진다. 이외에도 특정 가격 이상의 주택에는 LTV 0%를 적용하는 방안까지 거론되고 있다.
과거 12·16 대책 때는 시가 15억원이 넘는 아파트에 대해 주택담보대출이 금지됐다. 관리처분계획 인가를 받은 단지에는 종전 규정을 적용하고, 인가를 받지 못한 단지는 조합설립 전 1년 이상 실거주한 1주택 조합원에게만 대출을 허용하는 예외 규정을 뒀다.
이주비 대출의 경우 주택담보대출 외에도 시공사 등이 제공하는 추가 이주비 대출을 받을 수 있다. 하지만 건설사들도 재정난을 겪고 있는 상황에서 사업성이 높은 단지 위주로 수주가 이뤄질 것이라는 전망이 나온다. 서울 내 정비사업 양극화가 심화되는 것이다.
이에 따라 조합 내 갈등도 심해질 전망이다. 분당의 정비업계 관계자는 “추가 이주비 대출이 나오지 않으면 이주를 가고 싶어도 못 가는 가구가 생긴다”며 “관리처분계획 인가 이전부터 반대하는 가구가 나올 것”이라고 말했다.
투기과열지구로 지정되면 분양가상한제 지역으로 추가 지정될 수 있다는 점 또한 우려 요소다. 분상제 지역은 투기과열지구와 공공택지 등에 적용되기 때문이다. 2023년 윤석열 정부는 서울과 경기 일부 지역을 규제 지역과 분상제 지역에서 해제한 바 있다.
목동, 여의도, 분당 등 주요 재건축 단지들은 시세가 높고 일반분양 물량도 상당하기 때문에 사업성이 높은 것으로 평가받았다. 하지만 이들 단지에 분상제가 적용되면 분담금이 대폭 증가해 정비사업이 표류할 수도 있다.
여의도의 한 정비업계 관계자는 “평당 분양가를 8000만~9000만원으로 잡고 조합원 분담금을 산정하는데 분상제가 적용되면 수천만 원이 낮아진다”면서 “조합원 분담금이 10억원 이상 증가해 재건축이 멈춰버린다”고 했다.
물론 이재명 대통령이 분상제에 대해 부정적인 견해를 보이고 있고, 내년 지방선거도 앞두고 있기 때문에 분상제 지정까지 이뤄지기는 쉽지 않을 전망이다. 하지만 지정 가능성이 존재한다는 점에서 조합 입장에서 위험 요소가 추가되는 셈이다.
백준 J&K도시정비 대표는 “최근 들어 재건축·재개발이 동시에 진행되는 형국”이라며 “이들 단지의 거래가 제한되고, 분양 시점에서도 규제가 이뤄진다는 점에서 투기과열지구 지정은 서울 수도권의 유일하다시피 한 주택 공급 정책에 폭탄급 영향을 끼칠 것”이라고 했다.
매일경제 위지혜기자 기사 발췌
