6·27 대출 규제가 시행된 지 5개월이 지났지만 현장에서는 여전히 전세보증금 반환대출을 둘러싼 혼선이 심하다. 규제 이전 계약이면 문제가 없을 것이라는 기대와 달리 ‘1억원 초과’ 반환대출을 위해서는 역전세 특례대출 당시의 까다로운 추가 요건까지 충족해야 하기 때문이다.


가장 논란이 큰 부분은 ‘보증금 0원’ 규정이다. 예를 들어 해외 주재원으로 있다가 돌아온 경우 해외 임차 보증금은 은행이 진위 확인이 어렵다며 ‘0원’으로 간주한다. 임대인의 보증금이 0원으로 판단되면 실거주 목적 반환대출도 원천적으로 불가하다. 문제는 해외로 나가기 전 임차인을 선순위로 만들기 위해 본인 집의 대출을 대부분 정리하는 경우가 많아, 실제로는 자금이 없어도 ‘0원 규정’ 때문에 대출이 막히는 사례가 속출하고 있다는 점이다.

해외 체류가 아니어도 유사한 혼선은 계속된다. 부모 집 또는 사택에 보증금 없이 거주하는 경우, 또는 부부가 공동 생활을 했더라도 전세대출 명의가 아내라면 남편 소유 집으로 입주할 때 남편 명의 보증금이 0원으로 간주돼 반환대출이 불가하다. 같은 사택이라도 보증금이 ‘조금이라도 있는지’ 여부에 따라 대출 가능 여부가 달라지는 상황도 벌어지고 있다.

1억원 초과 반환대출의 경우 후속 임차인의 반환보증 가입 의무, 임대인의 실거주 2년 요건 등 추가 규정도 충족해야 한다. 예전처럼 세입자 보증금 전액을 대출받을 수 있는 구조가 아니다. 임차인 보증금에서 임대인의 현 거주지 보증금을 제외한 금액만 대출 가능해, 예컨대 임차인에게 6억원을 돌려줘야 해도 임대인이 다른 집 보증금으로 3억원이 걸려 있으면 실제 대출 한도는 3억원까지만 인정된다.

시장에선 혼란이 커지고 있지만 금융당국은 뒷짐을 진 모양새다. 피해자가 계속 발생하자 은행들이 정부에 명확한 지침을 내려달라고 했지만, 당국은 은행들이 자체 판단하라는 답을 내놓았다. 실제로 금융위원회 관계자는 “‘보증금 0원’인 상황에서의 반환대출은 당국 차원의 별도 지침이 없다”고 밝혔다. 이런 상황 때문에 은행 대부분이 임대인의 보증금이 ‘0원’인 경우 반환대출을 취급하지 않지만, NH농협은행 일부 지점은 집주인이 무상거주 확인증명서 등을 제출하면 대출을 진행하고 있는 것으로 전해졌다. 은행마다, 지점마다 다른 상황이 벌어지고 있는 셈이다.


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재건축·재개발 이주비와 관련된 논란도 끊이지 않고 발생하고 있다. 정부는 6·27 대책에서 수도권 지역의 이주비 대출 한도를 6억원 이내로 제한했다. 다만 ‘6월 27일 이전에 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 단지’에는 종전 규정을 적용한다고 밝혔다.

하지만 종전 규정을 적용한 기준이 ‘매매 계약서를 쓴 날’이 아니라 ‘매매 계약 신고를 지방자치단체에 한 날’이라 문제가 발생하고 있다. 대출 규제 예외 적용 대상이 대부분 ‘계약서 작성일’이라는 사실을 감안하면 피해자가 생길 위험이 높은 셈이다. 은행권 관계자는 “입주권이나 분양권이 전매되지 않는 경우가 있어 대출 기준일을 ‘신고 날짜’로 해왔다”며 “하지만 이 사실을 모르는 사람도 많을 것”이라고 설명했다.

또 6월 27일 이전에 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 사업장이더라도 그 이후에 매매 계약을 체결(전매)한 경우에는 이주비 대출이 6억원을 넘으면 승계받지 못한다. 6억원을 초과하는 신규 대출을 일으키는 것도 막혔다. 시중은행 관계자는 “대책 이전에 공고된 사업장의 분양권도 시행일 이후 전매되면 강화된 규정을 적용하도록 돼 있다”며 “입주권도 이러한 맥락에서 해석을 내렸다”고 설명했다.

정비업계에서는 이런 사례가 서울 시내에서도 상당할 것으로 예상한다. 우선 1·3구역을 제외하고 나머지 6개 구역이 관리처분인가를 이미 받은 노량진 뉴타운은 직격탄을 맞았다. 용산구 한남 3구역과 성동구 금호 16구역, 동대문 제기 6구역 등도 비슷한 상황이다. 재건축 단지 중에서는 서초구 반포주공 1단지 1·2·4주구, 방배 13·14구역 등이 이 경우에 해당한다

매일경제
이용안 기자

손동우 기자

이희수 기자 기사 발췌