기타사항 등
공유자 전원 양도요건 미충족땐 분양권 없다?… 반쪽 해석
작성자
jnbcor
작성일
2025-11-21 10:01
조회
40
국토교통부가 조합원 지위양도 관련한 ‘반쪽짜리’ 법령해석을 내리면서 업계의 혼란이 커지고 있다. 대법원 판결에 따라 공유 조합원에 대한 지위양도 판단기준만 설정했을 뿐 정작 조합원 지위의 핵심인 분양권에 대한 가이드라인이 없는 탓이다.
국토부는 지난 4일 서울특별시장과 부산광역시장 등 전국의 시·도지사와 유관 기관에게 ‘투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한 관련 법령해석 변경사항 알림’이라는 공문을 보냈다. 해당 공문은 투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한 관련 대법원 판결에 따라 법령해석 변경사항을 공지한다는 내용이다.
현행 도시정비법에 따르면 투기과열지구의 재건축사업은 조합설립인가 이후, 재개발사업은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위양도가 금지된다.
다만 예외적으로 1세대 1주택자가 10년 이상 소유하고, 5년 이상 거주한 경우에는 예외적으로 조합원 지위를 양도할 수 있다.
하지만 해당 규정으로 인해 공유 조합원에 대한 지위양도 논란이 있어왔다. 공유 물건의 조합원 지위를 양도하기 위해서는 모든 공유자가 예외사유를 충족해야 하는지, 대표 조합원만 충족하면 되는지에 대해 이견이 발생한 것이다.
이에 대해 국토부는 ‘대표 조합원’만으로 지위양도 가능 여부를 판단해야 한다고 해석했다. 즉 투기과열지구에서 A·B가 공유하고 있는 주택을 양도할 경우 대표조합원인 A만 예외사유를 충족하면 전체 지분에 대한 조합원 지위양도가 가능하다고 본 것이다.
하지만 법원의 판단은 달랐다. 대법원은 지난 8월 서울 C재건축조합이 제기한 ‘소유권이전등기’ 소송에서 조합원 지위양도는 공유자별로 판단해야 한다는 취지의 원심을 확정했다. 즉 조합원 지위양도 기준을 충족한 공유자의 1/2 지분은 조합원 자격이 있고, 나머지 1/2은 조합원 지위양도 기준을 충족하지 않아 조합에 양도해야 한다고 판결한 것이다. 따라서 국토부도 기존 법령해석을 변경해 공유자별로 조합원 지위양도의 예외사유 충족여부를 판단하라는 공문을 발송한 것이다.
하지만 이번 법령해석에 대해 업계에서는 분양권 유무를 두고 논란이 일고 있다. 앞선 사례처럼 일부는 지위양도가 가능하고, 일부는 지위양도가 불가능한 공유물건을 양도한 경우 분양권이 인정되는지에 대해 이견이 발생하고 있는 것이다. 국토부의 법령해석에서는 해당 사례에 대한 분양권 인정 여부에 대한 설명이 없기 때문이다.
실제로 일각에서는 공유자 중 일부가 조합원 지위양도 예외사유를 충족하지 못한 경우에는 조합원 분양권이 없다고 판단하고 있다. 즉 대표 조합원이 조합원 지위양도가 가능하더라도 다른 공유자가 양도제한에 해당하면 분양신청이 불가능하다고 해석한 것이다.
반면 조합원 분양권이 인정된다는 해석도 있다. 일부 지분에 대한 조합원 자격이 인정되는 만큼 분양 신청이 가능하다는 주장이다. 또 조합원 지위양도가 가능한 지분 외에 나머지 지분을 조합으로부터 매입해 온전한 조합원 지위를 확보할 수 있다는 해석도 나온다.
문제는 공유 조합원 물건에 대한 분양권 기준이 없음에도 불구하고 조합이 자의적인 해석을 통해 결론을 내려야 한다는 점이다. 조합이 관리처분계획을 수립하기 위해서는 조합원 분양신청 결과를 반영해야 하기 때문이다.
하지만 조합이 어떤 판단을 내리더라도 조합원들의 불만이 발생할 수밖에 없다는 우려가 나온다.
만약 분양권을 인정하지 않은 경우 해당 조합원이 반발해 관리처분계획에 대한 취소나 무효 소송을 제기할 가능성이 있다. 반대로 ‘반쪽 조합원’에게 분양권을 주는 경우 일반 조합원들의 반발이 예상된다. 결국 법원의 판결이 확정되기 전까지는 분양권을 둘러싼 갈등이 불가피할 것이란 전문가들의 분석이다.
법무법인 조운의 이민경 변호사는 “이번 대법원 판결은 투기과열지구 내에서 조합원 자격을 취득할 수 있는 예외사유에 관한 판단기준을 제시했을 뿐 분양권 유무까지 판단한 것은 아니다”며 “현재로서는 조합원 자격이 혼재된 공유자의 분양권 인정 여부는 정해진 것이 없다”고 설명했다.
이어 “조합에서는 관리처분계획을 수립해야 하는 만큼 해당 조합원에 대한 분양권 여부를 자의적으로 판단할 수밖에 없다”며 “분양권을 둘러싼 갈등이 불가피한 만큼 판결을 기다리기보다는 법령 개정 등을 통한 해결책 마련이 시급하다”고 덧붙였다.
출처 : 위클리한국주택경제신문(http://www.arunews.com)
국토부는 지난 4일 서울특별시장과 부산광역시장 등 전국의 시·도지사와 유관 기관에게 ‘투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한 관련 법령해석 변경사항 알림’이라는 공문을 보냈다. 해당 공문은 투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한 관련 대법원 판결에 따라 법령해석 변경사항을 공지한다는 내용이다.
현행 도시정비법에 따르면 투기과열지구의 재건축사업은 조합설립인가 이후, 재개발사업은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위양도가 금지된다.
다만 예외적으로 1세대 1주택자가 10년 이상 소유하고, 5년 이상 거주한 경우에는 예외적으로 조합원 지위를 양도할 수 있다.
하지만 해당 규정으로 인해 공유 조합원에 대한 지위양도 논란이 있어왔다. 공유 물건의 조합원 지위를 양도하기 위해서는 모든 공유자가 예외사유를 충족해야 하는지, 대표 조합원만 충족하면 되는지에 대해 이견이 발생한 것이다.
이에 대해 국토부는 ‘대표 조합원’만으로 지위양도 가능 여부를 판단해야 한다고 해석했다. 즉 투기과열지구에서 A·B가 공유하고 있는 주택을 양도할 경우 대표조합원인 A만 예외사유를 충족하면 전체 지분에 대한 조합원 지위양도가 가능하다고 본 것이다.
하지만 법원의 판단은 달랐다. 대법원은 지난 8월 서울 C재건축조합이 제기한 ‘소유권이전등기’ 소송에서 조합원 지위양도는 공유자별로 판단해야 한다는 취지의 원심을 확정했다. 즉 조합원 지위양도 기준을 충족한 공유자의 1/2 지분은 조합원 자격이 있고, 나머지 1/2은 조합원 지위양도 기준을 충족하지 않아 조합에 양도해야 한다고 판결한 것이다. 따라서 국토부도 기존 법령해석을 변경해 공유자별로 조합원 지위양도의 예외사유 충족여부를 판단하라는 공문을 발송한 것이다.
하지만 이번 법령해석에 대해 업계에서는 분양권 유무를 두고 논란이 일고 있다. 앞선 사례처럼 일부는 지위양도가 가능하고, 일부는 지위양도가 불가능한 공유물건을 양도한 경우 분양권이 인정되는지에 대해 이견이 발생하고 있는 것이다. 국토부의 법령해석에서는 해당 사례에 대한 분양권 인정 여부에 대한 설명이 없기 때문이다.
실제로 일각에서는 공유자 중 일부가 조합원 지위양도 예외사유를 충족하지 못한 경우에는 조합원 분양권이 없다고 판단하고 있다. 즉 대표 조합원이 조합원 지위양도가 가능하더라도 다른 공유자가 양도제한에 해당하면 분양신청이 불가능하다고 해석한 것이다.
반면 조합원 분양권이 인정된다는 해석도 있다. 일부 지분에 대한 조합원 자격이 인정되는 만큼 분양 신청이 가능하다는 주장이다. 또 조합원 지위양도가 가능한 지분 외에 나머지 지분을 조합으로부터 매입해 온전한 조합원 지위를 확보할 수 있다는 해석도 나온다.
문제는 공유 조합원 물건에 대한 분양권 기준이 없음에도 불구하고 조합이 자의적인 해석을 통해 결론을 내려야 한다는 점이다. 조합이 관리처분계획을 수립하기 위해서는 조합원 분양신청 결과를 반영해야 하기 때문이다.
하지만 조합이 어떤 판단을 내리더라도 조합원들의 불만이 발생할 수밖에 없다는 우려가 나온다.
만약 분양권을 인정하지 않은 경우 해당 조합원이 반발해 관리처분계획에 대한 취소나 무효 소송을 제기할 가능성이 있다. 반대로 ‘반쪽 조합원’에게 분양권을 주는 경우 일반 조합원들의 반발이 예상된다. 결국 법원의 판결이 확정되기 전까지는 분양권을 둘러싼 갈등이 불가피할 것이란 전문가들의 분석이다.
법무법인 조운의 이민경 변호사는 “이번 대법원 판결은 투기과열지구 내에서 조합원 자격을 취득할 수 있는 예외사유에 관한 판단기준을 제시했을 뿐 분양권 유무까지 판단한 것은 아니다”며 “현재로서는 조합원 자격이 혼재된 공유자의 분양권 인정 여부는 정해진 것이 없다”고 설명했다.
이어 “조합에서는 관리처분계획을 수립해야 하는 만큼 해당 조합원에 대한 분양권 여부를 자의적으로 판단할 수밖에 없다”며 “분양권을 둘러싼 갈등이 불가피한 만큼 판결을 기다리기보다는 법령 개정 등을 통한 해결책 마련이 시급하다”고 덧붙였다.
출처 : 위클리한국주택경제신문(http://www.arunews.com)
