서울 재건축 단지에서 나온 공공분양 주택을 두고 서울시의 고민이 깊어지고 있다. 국토교통부가 용적률 특례를 통해 역세권에 공공분양주택을 공급하도록 관련 법을 개정하면서 서울시가 강남 재건축 단지에서 최초로 공공분양 주택 공급을 결정했지만 실수요자에게 합리적인 가격에 분양하면서 시의 재정 부담도 줄일 수 있는 묘수를 찾아야 해서다.

3일 서울시에 따르면 지난 1일 시에서 확정한 강남구 은마아파트 재건축 정비계획 변경안에는 역세권 주변 지역의 용적률을 올려주는 특례를 적용해 공공분양 주택 182가구를 공급하는 방안이 담겼다. 서울 정비사업에서 공공분양 주택이 공급되는 첫 사례다. 은마아파트의 일반분양 물량이 300~400여 가구로 예상된다는 점에서 적지 않은 규모다.


이번 공공분양 주택 공급은 국토부가 2023년 역세권에서 공공분양 주택 공급 활성화를 꾀하기 위해 개정한 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 에 따른 것이다. 개정 도정법에 따르면 역세권에 위치한 정비구역에 대해 법정 상한의 1.2배까지 용적률을 추가 완화할 수 있고, 이 완화된 용적률을 활용해 공공분양 주택을 공급해야 한다. 인수자는 감정평가액의 50%로 토지를 인수하고 △이익공유형 △지분적립형 △토지임대부로 분양하도록 규정했다.


다시 말해 서울시가 은마아파트 조합으로부터 감정평가액의 50%로 공공분양 주택의 토지를 매입해서 이를 셋 중 하나의 유형으로 분양해야 한다는 얘기다.

문제는 공급 방식이다. 각각의 장단점이 있다. 이익공유형은 수분양자가 분양가의 80% 수준에 입주해 5년간 의무 거주하고 매각 차익의 약 70%를 가져가는 구조다. 수분양자는 인근 시세 대비 저렴한 가격으로 주택을 소유할 수 있고 서울시는 매각 차익의 일부를 회수할 수 있다. 하지만 전매제한이 없어서 수분양자의 이익이 과도하다는 비판이 제기된다. 자칫 강남 입성 ‘로또 분양’과 단기 시세 차익을 노린 기회로 변질될 우려도 있다.

지분적립형은 적금처럼 집에 대한 지분을 늘려나가는 구조여서 수분양자의 초기 부담이 작고 투기 억제 효과가 있다. 하지만 지분을 점진적으로 소유하는 특성 때문에 완전한 소유권을 갖는다고 보기 어려운 데다 아직 은행 대출이나 세금 부과 기준이 불명확한 것이 단점이다.


토지임대부는 사업 주체가 공공주택사업자인 경우로 한정한다고 하기 때문에 시에서 검토하고 있지 않다.

이익공유형과 지분적립형 모두 서울시가 인기 주거 지역에서 시세보다 저렴하게 주택을 공급할 수 있지만 이를 위해 조합으로부터 주택을 매입해야 하기 때문에 재정 압박이 커질 수 있다. 특히 분양가상한제를 적용하더라도 공공분양인데 비싸다는 불만이 나올 수 있다는 점은 부담이다. 부동산 업계는 올 들어 강남구 아파트 3.3㎡당 평균 매매가가 1억원을 돌파한 데다 공사비 인상 등을 감안하면 은마아파트가 분양에 나설 2030년 이후엔 3.3㎡당 평균 분양가는 1억원을 넘어설 것으로 보고 있다.

서울시 관계자는 “다양한 단지에서 공공물량을 확보하면 주택 공급 부족을 해소하는 데 도움이 된다”며 “고가 주택 단지의 경우 실수요자인 수분양자의 경제적 부담을 덜어주고 주거 안정을 도모할 수 있는 방안에 대해 고민하고 있다”고 말했다. 서울시는 전문가 간담회 등을 통해 세부적인 공급 방안과 분양 시기를 결정할 계획이다. 신혼부부와 다자녀 가구 등 무주택자의 내 집 마련을 돕는 방향으로 공급 방안이 구체화될 것으로 보인다.

서울시는 서울형 공공분양 주택 모델을 만드는 것도 검토 중이다. 이 경우 도정법 개정이 필요하다. 서울시는 오세훈표 공공임대 주택의 대표 브랜드로 이사 걱정 없이 최장 20년까지 살 수 있는 장기전세주택 시프트(SHift)와 그 두 번째 버전으로 출산 또는 결혼을 계획 중인 신혼부부를 대상으로 한 ‘미리내집’을 공급하고 있다.