조합설립인가 이후 총회 추인시 해산까지 업무 가능 전망

오랫동안 정비업체를 곤란하게 했던 추진위 선정 정비업체 업무범위 논란이 일단락된 것으로 보임에 따라 조합으로의 포괄승계가 가능할 것으로 전망된다.

지난 2월 송파의 A재건축추진위가 정비업체 선정을 위한 입찰을 진행했는데, 해당 입찰지침에 정비업체의 용역범위를 추진위뿐만 아니라 조합설립인가 이후 가능한 업무까지도 제시했다는 점이다. A추진위의 입찰지침에 따르면 용역기간을 조합해산일까지로 하되, 조합설립인가 이후 해당 업무를 승계받지 못할 경우 추진위 업무만 맡는 것으로 조건을 제시했다.

A단지 사례에서 주목할 점은 해당 입찰 건이 원활하게 이뤄졌으며, 공공지원자인 송파구청의 승인을 받았다는 점이다. 이는 추진위가 선정한 정비업체의 업무범위 관련 조합 총회에서 추인 받을 경우 승계가 가능하다는 것을 인허가권자가 허용했다는 것을 의미한다.

도시정비법에 따르면 추진위는 입찰 절차를 통해 정비사업전문관리업자(이하 정비업체)를 선정 및 변경할 수 있으며, 추진위가 수행한 업무에 관한 권리 및 의무는 조합이 포괄승계한다고 규정하고 있다. 이에 따라 예전 정비사업은 추진위에서 입찰경쟁을 통해 정비업체를 선정하고, 창립총회나 이후 조합총회에서 포괄승계 안건을 결의함으로써 진행해왔다.

그러나 2019년 9월 법제처가 내놓은 유권해석을 통해 상황은 ‘급전직하’ 했다. 당시 법제처는 “추진위원회의 성격과 업무범위, 정비사업전문관리업자의 선정 절차 등에 비추어 볼 때, 추진위원회는 도시정비법 제32조제1항에 따른 추진위원회의 업무범위 외에 조합의 업무범위에 속하는 업무를 정비사업전문관리업자에게 위탁하거나 자문을 구할 수 없으며, 조합의 업무범위에 속하는 사항에 대해서는 조합이 총회의 의결을 거쳐 정비사업전문관리업자를 선정해야 한다고 보아야 한다”고 밝혔던 것.

통상적인 추진절차로 여겨졌던 포괄승계를 마치 불법행위로 간주하는 듯한 유권해석으로 인해 수많은 사업장은 일대 혼돈에 빠졌다. 이미 정비업체를 추인했거나 추인 절차를 예정 및 진행 중인 많은 사업장에 대해 무효 논란이 불거지며 내부갈등을 비롯해 법정공방을 양산했기 때문이다. 유권해석은 법률 개정도, 법원 판결도 아니었지만 집행부에 반하는 조합원, 이른바 비대위에게는 집행부를 공격하기에 좋은 소재였던 것.

유권해석에 따른 일대의 혼란을 겪은 이후 정비업체 업무범위는 추진위와 조합설립 이후로 사실상 양분됐다. 사업 연속성의 단절, 정비업체 중복 선정에 대한 시간적, 경제적 부담에도 불구하고 조합 내부의 불필요한 갈등을 방지하는 것이 더욱 중요했기 때문이었다.

∥포괄승계 판례 바뀌었다

추진위가 선정한 정비업체는 조합설립에 필요한 추진위 업무만 대행 및 지원하는 것으로 고착된 지 수년이 흘렀다. 그러던 2024년 9월 대구지방법원은 B재개발조합에서 치러진 정비업체 업무범위 관련 소송에서 조합 추인의 유효함을 밝히며 변화의 시작을 알렸다.

해당 판결문에 따르면 “B조합이 2024년 3월 정기총회 ○호 안건으로 정비업체 용역계약을 인준, 승인하기로 결의하였는 바, 앞선 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면 B조합의 업무범위를 포함하는 정비업체 용역계약을 인준, 승인하기로 한 2024년 3월 정기총회 ○호 안건 결의는 무효행위에 대한 추인으로서 유효하다고 봄이 타당하다”고 밝혔다.

‘무효행위의 추인’이란 법률행위로서의 효과가 확정적으로 발생하지 않는 무효행위를 뒤에 유효하게 하는 의사표시를 말한다. 무효인 행위를 사후에 유효로 하는 것이 아니라 새로운 의사표시에 의하여 새로운 행위가 있는 것으로 그때부터 유효케 되는 것. 즉 추진위 단계에서 정비업체 업무범위를 조합 이후 업무까지 정하는 것은 ‘무효’이지만, 조합설립 이후 총회 추인 절차를 통해 새로운 의사표시를 밝힘으로써 유효하게 한다는 것.

여기서 주목할 점은 총회 추인, 즉 새로운 의사표시를 할 당시에 추인 대상 행위가 무효였다는 점을 알고 있었는지 여부가 중요하다. 무효였다는 것을 알고 추인하면 유효하지만 무효였다는 점을 모르고 추인하면 무효가 된다는 것. 이에 따라 총회 추인을 위한 안건 상정시 관련 사항을 설명하는 것을 빼놓지 말아야 한다.

아울러 지난 4월 18일 용산구의 C 재건축조합에서도 정비업체의 포괄승계 여부를 다른 소송에서도 서울고등법원은 조합의 손을 들어주었다. C 조합의 경우 1심에서는 정비업체인 P사에 대해 정비사업전문관리업자의 지위를 인정받지 못했다. 하지만 항소심에서 추진위에서 선정한 P사의 지위에 대해 조합으로의 포괄승계가 유효하다는 입장을 밝혀 1심 판결을 취소하고 원고 청구를 모두 기각했다.

∥조합 표준정관, 포괄승계 허용

최근 개정 고시된 서울시 표준정관도 포괄승계를 뒷받침한다.

지난 2024년 11월 7일 고시된 ‘서울특별시 공공지원 정비사업조합 표준정관’에 따르면 정비업체의 선정·계약(변경계약 포함) 및 그 취소는 법 제29조, 조례 제77조, ‘정비사업 계약업무 처리기준’ 및 ‘서울특별시 공공지원 정비사업전문관리업자 선정기준’에 따르도록 하고 있다.

이어 제14조제2항에 의거 “정비사업전문관리업자에 관하여 제13조제1항 단서 및 제2항을 준용한다. 이 경우 설계자는 정비사업전문관리업자로 본다”고 명시하고 있다. 해당 조항에 따르면 추진위원회가 이 조항 본문에 따라 적법하게 선정하고 계약을 체결한 설계자(=정비업체)는 이 정관에 의해 선정하고 계약을 체결한 설계자(=정비업체)로 본다는 것이다.

풀이하면, ‘추진위’가 적법하게 선정하고 계약 체결한 정비업체는 ‘조합’ 정관에 의해 선정하고 계약 체결한 정비업체로 본다는 의미이다. 이는 설계업자만 추진위에서 조합으로의 포괄승계를 허용했던 기존 입장에서 정비업체로의 확장을 의미한다.

∥포괄승계로 정비사업 활력 기대

2019년 유권해석 이후 추진위에서 조합으로 넘어가는 초기 과도기 단계에서의 정비업체 공백은 조합에 상당한 출혈을 초래해왔다. 업무의 연속성에 차질을 빚는 것은 물론이고 새로운 정비업체를 선정하기까지 입찰 과정부터 총회 개최에 이르기까지 시간과 비용 측면에서 상당한 부담으로 작용해왔다. 조합은 조합대로, 정비업체는 정비업체대로 시간과 비용을 낭비하는 이중고를 겪었던 것.

일각에서는 서울시 등 정부당국이 정비업체 관련 조합으로의 포괄승계를 허용한 배경에는 공공지원제에 의한 자금지원이 충분하지 않기 때문이란 의견도 있다. 일선 현장의 조합·추진위 관계자들에 따르면 공공지원제에 의해 제공받는 지원금의 규모가 제한적이어서 사업추진이 순조롭지 않다는 의견이 적지 않기 때문이다.

정비사업 활성화에 의한 주택공급 확대를 지향하는 정부당국으로선 정비업체 포괄승계 허용을 통해 초기 정비사업에 대한 원활한 사업추진을 모색하는 것으로 유추할 수도 있다. 각설하고, 정비업체 포괄승계 논란의 신속한 종식을 통해 정비업체의 적극적인 사업 참여와 그에 따른 정비사업 활성화를 기대해본다.

출처 : 주거환경신문(http://www.rcnews.co.kr)
http://www.rcnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=32776