법령 및 훈령 등
30년 만에 개편된 재건축 안전진단…'기대반 우려반'
작성자
jnbcor
작성일
2025-06-26 13:24
조회
19
[하우징헤럴드=문상연 기자] 6월 4일부터는 정부가 지난해 11·10 대책을 통해 발표한 이른바 ‘재건축 패스트트랙’이 본격 시행되면서 노후 아파트단지들의 기대감이 커지고 있다. 아파트를 지은 지 30년이 넘었다면 안전진단을 통과하지 않았더라도 재건축에 착수할 수 있게 되기 때문이다.
하지만 일각에서는 섣부른 규정 도입으로 인한 부작용을 우려하는 목소리도 나오고 있다. 일례로 재건축 안전진단의 경우 사업시행인가 전까지 통과하도록 하면서 향후 안전진단을 통과하지 못한다면 자칫 사업이 중단에 따른 매몰비용 책임을 두고 주민 간 갈등이 벌어질 수 있다는 우려가 나오고 있다. 여기에 급증하는 재건축단지들로 인해 시장 상황이 불안해지지 않도록 지자체들이 재건축진단 통해 시기조정을 할 수 있다는 관측도 나오고 있다.
▲안전진단 없이도 사업 가능…재건축 진단 제도 시행
6월부터 아파트를 지은 지 30년이 넘었다면 안전진단을 통과하지 않았더라도 재건축에 착수할 수 있게 됐다. 1994년 도입된 안전진단이 30년 만에 ‘재건축 진단’으로 이름을 바꿔 전면 개편된 것이다. 재건축사업 기간이 지금보다 3년가량 줄어들 전망이다.
핵심은 ‘재건축 안전진단’ 명칭을 ‘재건축 진단’으로 변경하고 이를 재건축사업의 착수요건이 아니라, 사업시행계획인가 전까지 통과하도록 조정했다.
현행 안전진단은 사업초기에 실시해 이를 통과해야만 정비계획 입안 등의 절차를 진행할 수 있기 때문에 안전진단을 재건축의 첫 관문으로 여겨왔다. 그리고 안전진단 제도는 사실상 정부의 재건축 규제 방안으로 활용돼 왔다. 아파트를 재건축하려면 우선 안전진단을 통해 D등급 이하를 받아 안전 위험성을 인정받아야 했기 때문이다. 이 절차를 넘지 못하면 재건축사업을 준비할 조직 자체를 만들 수 없었다.
그러나 이번 개정으로 재건축진단 없이도 정비구역 지정 등 후속 절차가 가능하도록 했다. 개정안에서는 안전진단 없이 정비구역 입안 및 조합설립 동시 추진을 허용하되, 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 했다.
또한 안전진단에서 가장 걸림돌로 작용했던 구조안전성 비중을 줄이고 주거환경 적합성 비중을 높였다. 구조안전성 문제로 재건축을 못 하는 일이 없도록 하겠다는 취지다. 나아가 사업 추진 도중 안전진단을 통과하지 못해 사업을 중단되는 일을 최소화하겠다는 의도도 포함된 것으로 보인다.
여기에 재건축진단을 통과하지 못한 단지에 대해 정비계획 입안 결정이 취소되지 않도록 “특별자치시장 및 특별자치도지사는 직접 정비계획의 입안결정의 취소 등 필요한 조치를 할 수 있다”는 단서 조항을 삭제했다.
▲정권마다 달라지는 안전진단 기준에 불안
재건축 안전진단이 재건축진단으로 개편되면서 빠른 사업추진에 대한 기대감은 커졌지만, 여전히 안전진단 기준이 법으로 명시되지 않아서 기대와 함께 우려가 커지고 있다. 현재처럼 시행령 및 고시로 되어 있다면 언제든지 정부 정책 기조에 따라 냉온탕을 오가며 사회적 혼란과 갈등의 불씨가 될 수 있기 때문이다.
실제로 2003년 노무현 정부 당시 안전진단 평가 중 구조안전성 비중은 45% 수준이었다. 2006년에는 50%까지 상향됐다. 하지만 2009년 이명박 정부에선 40%, 2015년 박근혜 정부에선 20%까지 줄었다.
이후 지난 2018년 문재인 정부에서는 구조안전성 비중을 50%로 대폭 늘리며 시장에 혼란을 줬다. 당시 재건축 안전진단을 통과하는 것이 사실상 불가능하다는 평가가 있었다. 이에 정비사업 규제 완화를 정책 기조로 삼았던 윤석열 정부에서는 구조안전성 30%, 주거환경 30%, 설비 노후도 30%, 비용편익 10%로 주거환경과 노후도 비중이 상향 조정됐다.
때문에 업계에서는 정부 및 정책에 따라 기준이 오락가락하지 않고 안정적으로 재건축사업이 추진될 수 있도록 기준을 법으로 명시해 변경이 어렵도록 해야 한다는 의견이 제기돼왔다. 하지만 이번 재건축진단으로 개편되는 과정에서도 해당 내용은 법으로 포함되지 않아서 우려 섞인 목소리가 나오고 있다.
▲안전진단 없는 재건축 착수…사업시행인가 때까지 통과 못하면 매몰비용 책임은?
업계에서는 안전진단이 없어진게 아니라며 향후 사업 도중 안전진단을 통과하지 못한다면 더 큰 문제가 발생할 것을 우려하고 있다. 사업시행인가 전 안전진단을 통과하지 못한다면 오히려 ‘매몰 비용’이 발생하며 이에 대한 책임문제가 불거지면서 주민간의 갈등이 더욱 커질 것이라는 우려다.
시민단체인 참여연대도 같은 부분을 지적하면서 성명을 내고 해당 법안의 문제점을 지적했다. 참여연대 측은 “개정안은 재건축 안전진단도 없이 재건축 정비계획부터 수립하게 하고, 재건축진단을 신청하면 그 결과에 따라 사업시행인가를 결정하자는 내용이다”며 “이미 사업시행 여부와 조합 설립은 결정했는데 안전진단을 통과하지 못하면 발생하는 매몰비용은 누가 책임지냐”고 말했다.
이들은 사업추진 중에 안전진단을 통과하지 못해 매몰비용이 발생한다면 매몰비용과 사업중단 여부를 두고 조합원, 조합집행부 간에 갈등이 발생할 것이라고 우려했다. 나아가 이런 우려로 인해 조합은 매몰비용 문제로 무조건 안전진단을 통과시켜달라고 요구할 것이고, 지자체가 이를 받아들일 경우 안전진단 자체가 형식적인 절차로 전락할 것이라는 설명이다.
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
하지만 일각에서는 섣부른 규정 도입으로 인한 부작용을 우려하는 목소리도 나오고 있다. 일례로 재건축 안전진단의 경우 사업시행인가 전까지 통과하도록 하면서 향후 안전진단을 통과하지 못한다면 자칫 사업이 중단에 따른 매몰비용 책임을 두고 주민 간 갈등이 벌어질 수 있다는 우려가 나오고 있다. 여기에 급증하는 재건축단지들로 인해 시장 상황이 불안해지지 않도록 지자체들이 재건축진단 통해 시기조정을 할 수 있다는 관측도 나오고 있다.
▲안전진단 없이도 사업 가능…재건축 진단 제도 시행
6월부터 아파트를 지은 지 30년이 넘었다면 안전진단을 통과하지 않았더라도 재건축에 착수할 수 있게 됐다. 1994년 도입된 안전진단이 30년 만에 ‘재건축 진단’으로 이름을 바꿔 전면 개편된 것이다. 재건축사업 기간이 지금보다 3년가량 줄어들 전망이다.
핵심은 ‘재건축 안전진단’ 명칭을 ‘재건축 진단’으로 변경하고 이를 재건축사업의 착수요건이 아니라, 사업시행계획인가 전까지 통과하도록 조정했다.
현행 안전진단은 사업초기에 실시해 이를 통과해야만 정비계획 입안 등의 절차를 진행할 수 있기 때문에 안전진단을 재건축의 첫 관문으로 여겨왔다. 그리고 안전진단 제도는 사실상 정부의 재건축 규제 방안으로 활용돼 왔다. 아파트를 재건축하려면 우선 안전진단을 통해 D등급 이하를 받아 안전 위험성을 인정받아야 했기 때문이다. 이 절차를 넘지 못하면 재건축사업을 준비할 조직 자체를 만들 수 없었다.
그러나 이번 개정으로 재건축진단 없이도 정비구역 지정 등 후속 절차가 가능하도록 했다. 개정안에서는 안전진단 없이 정비구역 입안 및 조합설립 동시 추진을 허용하되, 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 했다.
또한 안전진단에서 가장 걸림돌로 작용했던 구조안전성 비중을 줄이고 주거환경 적합성 비중을 높였다. 구조안전성 문제로 재건축을 못 하는 일이 없도록 하겠다는 취지다. 나아가 사업 추진 도중 안전진단을 통과하지 못해 사업을 중단되는 일을 최소화하겠다는 의도도 포함된 것으로 보인다.
여기에 재건축진단을 통과하지 못한 단지에 대해 정비계획 입안 결정이 취소되지 않도록 “특별자치시장 및 특별자치도지사는 직접 정비계획의 입안결정의 취소 등 필요한 조치를 할 수 있다”는 단서 조항을 삭제했다.
▲정권마다 달라지는 안전진단 기준에 불안
재건축 안전진단이 재건축진단으로 개편되면서 빠른 사업추진에 대한 기대감은 커졌지만, 여전히 안전진단 기준이 법으로 명시되지 않아서 기대와 함께 우려가 커지고 있다. 현재처럼 시행령 및 고시로 되어 있다면 언제든지 정부 정책 기조에 따라 냉온탕을 오가며 사회적 혼란과 갈등의 불씨가 될 수 있기 때문이다.
실제로 2003년 노무현 정부 당시 안전진단 평가 중 구조안전성 비중은 45% 수준이었다. 2006년에는 50%까지 상향됐다. 하지만 2009년 이명박 정부에선 40%, 2015년 박근혜 정부에선 20%까지 줄었다.
이후 지난 2018년 문재인 정부에서는 구조안전성 비중을 50%로 대폭 늘리며 시장에 혼란을 줬다. 당시 재건축 안전진단을 통과하는 것이 사실상 불가능하다는 평가가 있었다. 이에 정비사업 규제 완화를 정책 기조로 삼았던 윤석열 정부에서는 구조안전성 30%, 주거환경 30%, 설비 노후도 30%, 비용편익 10%로 주거환경과 노후도 비중이 상향 조정됐다.
때문에 업계에서는 정부 및 정책에 따라 기준이 오락가락하지 않고 안정적으로 재건축사업이 추진될 수 있도록 기준을 법으로 명시해 변경이 어렵도록 해야 한다는 의견이 제기돼왔다. 하지만 이번 재건축진단으로 개편되는 과정에서도 해당 내용은 법으로 포함되지 않아서 우려 섞인 목소리가 나오고 있다.
▲안전진단 없는 재건축 착수…사업시행인가 때까지 통과 못하면 매몰비용 책임은?
업계에서는 안전진단이 없어진게 아니라며 향후 사업 도중 안전진단을 통과하지 못한다면 더 큰 문제가 발생할 것을 우려하고 있다. 사업시행인가 전 안전진단을 통과하지 못한다면 오히려 ‘매몰 비용’이 발생하며 이에 대한 책임문제가 불거지면서 주민간의 갈등이 더욱 커질 것이라는 우려다.
시민단체인 참여연대도 같은 부분을 지적하면서 성명을 내고 해당 법안의 문제점을 지적했다. 참여연대 측은 “개정안은 재건축 안전진단도 없이 재건축 정비계획부터 수립하게 하고, 재건축진단을 신청하면 그 결과에 따라 사업시행인가를 결정하자는 내용이다”며 “이미 사업시행 여부와 조합 설립은 결정했는데 안전진단을 통과하지 못하면 발생하는 매몰비용은 누가 책임지냐”고 말했다.
이들은 사업추진 중에 안전진단을 통과하지 못해 매몰비용이 발생한다면 매몰비용과 사업중단 여부를 두고 조합원, 조합집행부 간에 갈등이 발생할 것이라고 우려했다. 나아가 이런 우려로 인해 조합은 매몰비용 문제로 무조건 안전진단을 통과시켜달라고 요구할 것이고, 지자체가 이를 받아들일 경우 안전진단 자체가 형식적인 절차로 전락할 것이라는 설명이다.
출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
