국토교통부(장관 박상우)는 「부동산개발사업 관리 등에 관한 법률」(이하 「부동산개발사업 관리법」) 제정안과 ｢부동산투자회사법｣, ｢전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법｣(이하 「전세사기 특별법」), 「지하안전관리에 관한 특별법」(이하「지하안전법」), 「항공안전법」개정안이 5월 1일 국회 본회의를 통과하였다고 밝혔다.



1. 「부동산개발사업 관리법」: 부동산 PF 통합관리시스템 구축,
민‧관합동 PF 조정위원회 법정화 등



□ ｢부동산개발사업 관리법｣ 제정안은 지난해 발표한 ｢건설경기 회복 지원 방안｣(’24.3.28, 비상경제장관회의)과 ｢PF 제도개선방안｣(’24.11.14, 경제관계장관회의) 후속조치로 마련되었다. 이는 부동산 PF 사업에 대한 정부 차원의 체계적인 관리 기반을 마련하기 위한 것으로, 주요 내용은 다음과 같다.



 부동산 PF 통합관리시스템 구축



□ 먼저, 부동산 PF를 체계적으로 관리하기 위해 부동산개발사업 정보를한눈에 볼 수 있는 ‘PF 통합관리시스템’을 구축한다.



ㅇ 그간 부동산 PF 관련 정보가 체계적으로 관리되지 않아 시장상황을 사전에 예측하거나 대응하는 데 어려움이 있었으나, 앞으로는 PF 사업정보를 한곳에 모아 관리하여 시장 모니터링은 물론 지역별‧사업유형별 공급 현황을 진단하고 특정지역 사업 쏠림 현상 등도 예방할 수 있을 것으로 기대된다.


- 이에 따라 법 시행 이후부터 일정 규모 이상 개발사업은 사업계획과 추진현황 등을 국토교통부에 정기적으로 보고하여야 한다.



 부동산개발사업 조정위원회 설치



□ 다음으로, 사업과정에서 발생하는 이해관계자 간 갈등을 조정하고,
사업 정상화를 지원하기 위한 ‘부동산개발사업 조정위원회’를 설치한다.



ㅇ 현재는 국토교통부 훈령에 근거해 ‘민‧관합동 PF 조정위원회’가 운영되고 있으나, 높은 조정성과*에도 불구하고 법적 구속력이 부족해 업계에서는 보다 실효성 높은 조정을 위해 법정화 요구를 지속해 왔다.



* (’24년 조정실적) 총 72건, 약 20조원 규모의 사업 조정안 권고



ㅇ 이번 법률 제정에 따라 종전의 ‘PF 조정위원회’는 ‘부동산개발사업 조정위원회’라는 법정위원회로 새롭게 운영될 예정이며, 현재 민‧관 공동사업에 한정된 조정대상도 일부 민간사업까지 확대할 수 있도록 하였다.



- 특히, 사업협약 변경 등 조정과정에서 주요 걸림돌로 작용하던 공공의 감사 및 배임 관련 우려를 해소하기 위해 감사 면책규정을 함께 도입함으로써, 조정안의 수용성과 이행 속도 역시 높아질 것으로 기대된다.



 PF 사업성 평가기준 마련



□ 또한, 각 금융업권별로 개별적으로 운영되고 있는 PF 대출 시 사업성 평가도 보다 내실 있게 운영될 수 있도록 하였다.



ㅇ 국토교통부가 객관적인 PF 사업성 평가기준을 정하고, 이를 전문적으로 수행하는 평가기관을 지정하도록 하여 신뢰성 있는 사업성 평가 기반을 갖추게 되었다.



ㅇ 이를 통해, 그동안 국내 PF 시장의 구조적 문제로 지적되어 온 시공사‧신탁사의 신용공여 관행도 개선하고, PF 시장의 전반적인 건전성을 높이는 데 기여할 수 있을 것으로 보인다.


□ 이번 「부동산개발사업 관리법」 제정안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행되며, 사업보고 등 주요 절차는 업계의 준비 기간을 고려해 공포 후 2년이 경과한 날부터 시행할 예정이다.



ㅇ 국토교통부는 법 시행 전까지 하위법령 마련, 시스템 구축 등 제반 준비를 차질 없이 추진해 나갈 계획이다.



2. 「부동산투자회사법」: 프로젝트리츠 및 지역상생리츠 도입,

리츠 규제 합리화 등



□「부동산투자회사법」 개정안은 지난해 경제관계장관회의(6.17)를 통해 발표한 ‘국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한「리츠 활성화 방안’」의 후속조치로서, 주요 내용은 다음과 같다.



➊ ‘프로젝트 리츠’ 도입



□ 부동산개발부터 운영까지 가능한 ‘프로젝트 리츠’가 도입된다.



ㅇ 그간 부동산개발사업은 자기자본 규제가 없고 한시적으로만 운영되는 프로젝트금융투자회사(PFV)에 주로 의존했다. 그러나 저자본-고부채 구조인 PFV는 매각·분양만이 목적인 한시적인 수단으로 장기적인 부동산 산업 발전을 이끌어내는 데는 한계가 있었다.



ㅇ 이러한 점을 해소하기 위하여 이번 개정안에서는 안정적인 자기자본*을 바탕으로 하면서 개발에서 운영까지 가능한 ‘프로젝트 리츠’를 도입한다.



* 리츠는 자기자본의 2배(주주총회 특별결의를 거친 경우 10배)까지 차입 가능



- 프로젝트 리츠는 개발단계에 적합하도록 규제를 합리화한 리츠로서, 개발단계와 운영단계에서 규제를 달리한다. 리스크가 큰 개발단계에서는 신속한 의사결정과 개발전략 등 영업비밀이 보장되도록 주식 공모의무와 주식 분산의무가 적용되지 않고, 보고사항도 사업투자보고서 제출로 간소화한다.




- 다만, 프로젝트 리츠가 개발사업이 완료한 후 임대 등 운영단계로 가면 영업인가를 받아야 하고 영업인가일부터 5년 내 공모를 진행해야 한다. 영업인가를 받은 프로젝트 리츠는 각종 보고·공시의무를 적용받는다. 공모를 통해 유입된 일반 투자자를 보호하기 위함이다.





ㅇ 프로젝트 리츠 도입에 따라, 향후 개발과 운영을 따로 하던 이원화된 부동산 개발사업 방식이 ‘개발에서 운영’까지 같이 하는 통합된 방식으로 변모될 뿐 아니라, 개발이 완료된 자산의 취득에 따른 취득세 부담 완화 등 비용 절감 효과도 기대된다.



➋ ‘지역상생리츠’ 도입



□ 지역 주민에게 리츠 주식 청약자격을 우선 부여할 수 있는 ‘지역상생 리츠’도 도입된다.



ㅇ 리츠는 주식 청약 대상을 지역으로 한정하지 않고 발행주식의 30% 이상은 누구나 청약할 수 있도록 하고 있다. ‘지역상생리츠’는 여기에 더 나아가 지역발전 등 공익을 위해 필요한 경우 해당 지역 주민에게 주식 청약 우선권을 부여할 수 있도록 한다. 그럼으로써 산업단지, 프라임 오피스 등 우량 부동산의 발생이익을 지역주민에게 제공할 수 있게 된다.



ㅇ 지역 주민에게 주식 청약 우선권을 부여하는 ‘지역상생리츠’로 인해 기업과 지역주민이 상생하는 개발모델이 가능해질 것으로 기대된다.


➌ 리츠 규제 합리화



□ 리츠 투자자 보호를 강화하고, 불필요한 규제는 개선한다.



ㅇ 리츠와 임원 등 이해관계자 거래는 보고에서 공시로 강화하여 일반 투자자의 알 권리를 확대하고, 리츠가 정관에 기재된 사항을 변경할 때에는 국토교통부 장관에게 보고하도록 한다.



ㅇ 공모예외리츠*의 보고·공시의무를 대폭 완화한다. 공모예외리츠는 일반투자자가 참여하지 않기 때문에 상장·공모리츠와 같은 보고·공시 규제가 필요없다. 이에 개정안은 공모예외리츠는 투자설명서·투자보고서를 제출하고, 금융사고나 부실채권의 발생 공시만 하도록 한다.



* 공모예외리츠는 연기금 등이 50% 이상 출자하거나, 총자산의 70% 이상이 임대주택으로 구성한 리츠를 말한다(부동산투자회사법 제14조의8제3항)



ㅇ 그 밖에 리츠가 경영 제반여건을 고려하여 공모의무 이행시기를 결정할 수 있도록 리츠의 공모의무 이행기한도 2년에서 3년으로 확대한다.



□ 이번「부동산투자회사법」개정안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 기존 운영 중인 리츠도 개정안의 요건에 부합하는 경우 프로젝트 리츠로 전환할 수 있도록 관련 부칙도 마련하였다.

국토교통부 참고 설명 자료