도봉·영등포·구로구 등 서울 곳곳에 있는 공장지대의 낡은 아파트들이 고층 신축으로 다시 태어날 길이 열렸다. 공장 굴뚝과 창고 사이에 끼어 ‘재건축 불모지’로 불리던 준공업지역 아파트들도 이제는 주거지역처럼 법적 상한 용적률을 최대 400%까지 적용받을 수 있게 된 것이다.

첫 수혜지는 도봉구 삼환도봉아파트. 1987년 지어진 660가구의 노후된 이 단지는 이번 결정으로 최고 42층, 993가구의 초고층 아파트 단지로 거듭나게 된다.

삼환도봉은 지상 15층, 660가구 규모의 노후 단지다. 1960년대 삼양식품, 삼풍제지 등의 공장이 들어서면서 도봉구 일부 지역이 준공업지역으로 지정됐다. 삼환도봉은 2021년 6월부터 주민 제안 방식으로 정비계획 수립에 나섰지만 낮은 토지 가격과 226%의 용적률 등으로 3년여간 재건축이 답보 상태였다.

하지만 용적률 완화와 사업성 보정계수를 적용해 용적률을 343%까지 끌어올렸고, 그 결과 최고 42층, 993가구(공공주택 155가구)로 재건축이 가능해졌다. 가구 수는 300여 가구 늘어나고, 주민 분담금은 가구당 1억7000만원가량 줄어들 전망이다.

서울시는 이번 조치가 영등포·구로·금천 등 서남권에 몰린 준공업지역 재건축 활성화의 불씨가 될 것으로 보고 있다. 전체 준공업지역 단지 중 약 5만가구가 잠재적 수혜 대상이라는 점에서, 낙후된 도심 주거지를 살리고 공급 확대에도 속도가 붙을 것이란 기대가 커진다.

오세훈 서울시장은 현장을 찾아 “삼환도봉은 규제 혁신을 통한 재건축의 새 모델”이라며 “강남북 균형 발전의 초석이 될 것”이라고 강조했다.


영등포구 등 준공업지역의 재건축 속도도 빨라질 전망이다. 준공업지역은 1960~1970년대 제조산업 중심지였지만 지금은 공장 등 공업 기능이 쇠퇴하고 주거지는 낙후된 곳이 많다. 서울 내 준공업지역은 총 1998만㎡로 주로 영등포구(502만㎡), 구로구(428만㎡), 금천구(412만㎡), 강서구(292만㎡) 등 서남권에 집중돼 있다. 이 일대 노후 단지들은 대다수가 중층 고밀도로 지어져 삼환도봉과 비슷한 여건이다.

서울시에 따르면 삼환도봉처럼 용적률 완화 대상 단지는 96곳 약 5만가구다. 영등포구가 34곳으로 가장 많고, 이어 구로구(22곳), 강서구(21곳), 금천구(7곳), 성동·도봉구(6곳) 등 순이다. 이 가운데 준공된 지 30년이 넘은 재건축 후보 단지는 43곳이며, 현재 사업이 추진 중인 단지는 15곳 1만4700여 가구다. 이들 단지는 열악한 사업 여건 탓에 재건축 초기 단계에 머물러 있다. 영등포구 양평신동아는 2020년 말 조합을 설립했지만 그 이후 진척이 없다. 구로구 서울가든과 한효를 비롯해 남서울럭키(금천구), 성수동아(성동구) 등은 안전진단을 마쳤거나 정비구역으로 지정된 상태다.

이날 영등포구는 도림사거리 인근 도림동 133-1 일대 6만3654㎡ 지역을 신속통합기획 주택재개발 사업 후보지로 선정했다. 반지하 주거 비율이 약 59%에 달하며 2022년 특별재난지역으로 지정될 만큼 침수 피해가 컸던 곳으로 침수대비시설 확충과 하수도 정비가 시급하다.

이날 삼환도봉을 찾은 오세훈 서울시장은 “삼환도봉은 준공업지역 재건축의 열악한 사업 여건을 해결하기 위한 실마리를 서울시의 규제 혁신 노력을 통해 찾은 선도적 모델”이라며 “강남북 균형 발전의 초석이 될 것”이라고 말했다.

서울시는 향후 준공업지역 재건축 단지에 대한 맞춤형 컨설팅과 행정 지원을 확대하고 신속통합기획 적용을 통한 사업 기간 단축에 나설 예정이다.

매일경제 임영신 기자 기사 발췌